巨丰原创:修改法律、调整房贷 风光的房地产被

  2019年8月26日发生了对房地产市场即将产生深远影响的一件大事。十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决议。此次修法,最大的亮点,是集体经营性建设用地入市。以前的集体建设用地是不可以直接进入市场流转的,此次修改土地管理法,把农村土地放到市场上去再交易。此举为城乡一体化发展在土地制度上了扫除障碍。同时,对房地产市场来说,增加了一条土地供应渠道,对稳定和平抑房价无疑也将起到积极的作用。

  2019年8月26日发生了对房地产市场即将产生深远影响的一件大事。十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决议。此次修法,最大的亮点,是集体经营性建设用地入市。以前的集体建设用地是不可以直接进入市场流转的,此次修改土地管理法,把农村土地放到市场上去再交易。此举为城乡一体化发展在土地制度上了扫除障碍。同时,对房地产市场来说,增加了一条土地供应渠道,对稳定和平抑房价无疑也将起到积极的作用。

  中国人民银行8月25日发布消息称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。央行有关负责人表示,这一调整是为了落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,维护借贷双方合法权益。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响……

  不知道大家看了这两条消息是什么感受?可能很多人还没看明白,或者只是在想住房贷款利率调整后对自己有没有影响?但是这两条消息都反应出一个明显的问题——房地产的调控!

  土地管理法的修改,主要是从土地供应角度给房地产市场提供新的供应渠道,渠道多了,拿地成本或将相应的降低,对地产的稳定也有一定的促进作用;此外,调整住房商贷利率,以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点,而贷款市场报价利率(LPR)报价机制与MLF利率挂钩,目前MLF并未降低,也就意味着暂时房贷率只会增加不会降低。因此,此前我们看到的放贷利率打折现象或将一去不复返……

  在“房住不炒”的主基调下,房地产调控已经是大势所趋。而无论是近年来的不良数据,还是部分房企的倒闭和破产,似乎都意味着房地产已经开始在走下坡路。而这两大消息的出局,又是否意味着房地产迎来“死刑”了呢?

  近几个月数据发现,房地产开发投资、商品房销售面积及房地产开发企业到位资金等多项指标都为连续下降或增速回落。其中,房地产开发投资已在5-7月连续三个月出现增幅回落情况。

  数据显示,1-5月,全国房地产开发投资同比增长11.2%,增速比1-4月回落0.7个百分点。1-6月,增速较1-5月份回落0.3个百分点。1-7月,这一数字又回落了0.3个百分点。

  此外,今年以来,商品房销售面积已经连续6个月下降。品特轩心水论坛,其中,1-5月、1-6月及1-7月,商品房销售面积的同比降幅则分别达1.6%、1.8%及1.3%,而2018年全年则为增长1.3%。

  今年以来,房地产市场调控密集。中原地产研究中心统计数据显示,7月单月全国房地产调控政策次数为56次。而2019年1-7月,全国房地产调控政策达到307次。近期,海南、苏州、上海等地都发布了房地产调控相关措施。7月24日晚间,苏州发布新规,加码房地产限售限购政策,此次“限购”“限售”双升级,调控政策严格程度史无前例。根据规定,非苏州市户籍居民家庭在苏州购房所需社保或个税缴纳年份要求从1年提高至两年;限售政策方面,则范围进一步扩大,从苏州工业园区全域扩大至苏州市。

  值得关注的是,房地产开发企业到位资金近三个月以来也出现了增幅回落的情况。1-7月,房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,增速比1-6月份回落0.2个百分点。此前的1-5月和1-6月增速回落幅度分别为1.3个百分点和0.4个百分点。

  实际上,过去三个月时间,多部门密集发声剑指房地产。其中,5月17日,银保监会23号文重申严格监管房地产融资,近两个月后,发改委又发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。7月30日,中共中央政治局会议继4月之后再次强调“房住不炒”,并首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  因此,近期不止房企收紧融资,在个人房贷端,融资也在持续收紧,具体表现为房贷利率的上涨、维持高位或放款节奏放缓等。融360大数据研究院监测数据显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.110倍;二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。一线城市中,上海和深圳房贷利率水平环比有所下降,北京和广州则与上月持平;二线城市中,多数城市纷纷上调房贷利率,苏州、杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调,且部分银行额度紧张,甚至暂停受理房贷业务……

  大家都知道,我国房地产市场趋势基本上都取决央行的住房按揭贷款利率走势。比如,几乎每次的房贷利率下调,都会使得房地查市场火爆。而利率上涨,则恰好相反。2016年,国内住房按揭贷款利率下降到4.5厘左右,当年的住房销售增长高达70%以上。2018年,住房按揭贷款利率上升到5.5厘以上,住房的销售增长就开始下跌到20%以下。

  而现如今,在房地产市场不景气之下,又是增加土地供应渠道,又是调整房贷利率,而且趋势还是“不打折”。其实,已经充分说明了问题,那就是“更加严厉的调控”已经在路上,为的就是抑制房价,平稳房地产市场。但这种趋势,尤其是在部分小房企破产、倒闭之下,不正是逼着房地产市场大洗牌以及更多房企的“死刑宣判”吗……

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